🚨 別荘地管理に関する公開質問状

小ヶ原別荘地の管理会社（株式会社エンゼルフォレストリゾート、以下「AFR」と記載）に対し、別荘地管理内容と管理費が見合わないことについて、値上げの根拠と十分な説明を求めるための質問状を公開しました。
本質問状は小松ヶ原別荘地オーナーの会の参画メンバー個々人の意見・質問を集約し総意としたものを当会事務局が公開するものであり、当会事務局単体の意思で提示しているものではありません。


小松ヶ原別荘地の住民活動

  • 2007年9月：伊豆の国市長へ水道事業の移管要請開始
  • 2019年4月：伊豆の国市への水道事業移管
  • 2020年4月：伊豆の国市への道路管理移管決定
  • 2023年7月：伊豆の国市の52番目の行政区【小松ケ原区】として承認される
  • 2025年4月：伊豆の国市へ道路管理完全移管
  • 2025年7月：AFRと新管理規約・公益費値上げについて打ち合わせ
  • 2025年12月：AFRに対し、別荘地管理内容に関する質問状を公開

今回の質問状掲載に至った問題の経緯

  • 2018年1月：株式会社ひまわり（現管理会社の前身）へ管理会社変更
  • 2020年2月：現管理会社（AFR）へ管理会社変更
  • 2022年4月：AFRが別荘地管理契約を管理規約化（※同意書回収率20%未満）
  • 2024年4月：AFRが別荘地公益費を170%への値上げ要求
  • 2024年5月：AFRが別荘地公益費値上げを経過措置として140%として要求

問題のまとめ

  • 小松ヶ原別荘地単体での公益費収支は黒字になっている（2022年度、2023年度、2024年度実績）
  • 黒字なうえ、管理内容・サービス内容が減少しているが公益費は値上げされた
  • 契約書が約款となっているため、明確な契約行為なく公益費の値上げや契約内容が変更できる状況
  • AFRへ申し入れをしたが十分な説明がないう上、話し合っても納得出来る回答が無い

質問状

株式会社エンゼルフォレストリゾート
　代表取締役社長　田中 耕介　様


貴社、益々ご清祥のこととお慶び申し上げます。
平素は、別荘管理業務まことにありがとうございます。
掲題の件、下記質問事項についての回答を、集会の場または書面での回答を、2026年2月末日までにお願いいたします。
※送付先・小松ヶ原別荘地オーナーの会・　　　　までお願いいたします。
尚、回答書については、小松ヶ原オーナー有志の会に配布および当サイトにて公開いたします。


    公益費（管理費）関係について

  • 小松ヶ原別荘地は2025年4月1日より、道路の管理が行政に完全移管されたにもかかわらず、なぜ公益費を値上げしなければならないのか？
  • 少なくとも、道路の修繕費および防犯灯の維持管理費等は行政負担となるはずです。
  • 値上げの理由として、「2024年度の改訂は、別荘単体の収益が理由でなく、弊社全体での収支（長期修繕準備等）を加味して改訂をさせて頂いたものです」とありますが、なぜ他別荘地の収支の負担をしなければならないのか。
    このことは別荘地毎に考えるべき内容が正当と考えます。
    その別荘地の公益費で賄えないような災害等が発生した場合、その別荘地のオーナーに働きかけて一時的に公益費を上げるなどして、負担を共有して対応するのが本来と考えます。
  • 今現在公益費の未払いが増加していると思いますが、現在支払っている人は、本来は払いたくないが、仕方なく支払っていないのではないでしょうか。
    公益費に見合った管理活動状況があれば、支払われるのではないでしょうか。
    （2018年に貴社が小松ヶ原へ入所される際、「別荘地の価値を上げます」という言葉を聞き、さすが専門管理会社と大いに期待しました。しかし価値を上げるどころか1区画1万円程度で売り出しをされている現状です。この事は価値を下げている行為としか思われません）

    管理規約改定関係について

  1. 管理規約第1条の第3項に、「本規定は民法第548条の2ないし、548条の4が規定する定型約款に該当します」という、条文が何の説明もなしに追加・施行されています。本条文の取り消しをお願いいたします。
    取り消しなき新管理規約は同意できません。よって説明会の場を設けて説明願います。
  2. 新規約についての別荘地オーナーの同意書が届いたのは、125前後と聞いております。
    別荘地の所有区画が700世帯として計算しても約18%しかありません。
    20%にも満たない同意状況で新規約行使は納得出来るものではありません。
    この件について行使理由について回答願います。
  3. 契約解除権について、回答願います。
    契約解除権ついての回答として、管理契約を締結した時点で「解除権を放棄されたものと解することができます」という貴社の回答を拝見しましたが、このことは、民法651条の第1項に反すると考えます。

    民法651条の第1項が「委任者・受任者の双方は、いつでも自由に委任契約を解除することができる」と定めてある以上、法的に解除権は認められているものと解します。
    貴社として「管理契約時に解除権は放棄された」とありますが、この事について、契約時にその説明はありませんでした。
    よって提示説明なき内容を今有効だと言われても納得できるものではありません。
    尚、この件についての貴社の回答の中に、651条の第1項の解釈に「やむ負えない事情により」は存在しないとありますが、オーナーの立場からみれば、大いに存在していると考えます。貴社から見たら各オーナーは客の立場です。通常の考えの会社であれば、お客第一として物事を考えるのではないでしょうか。

    オーナーから見た実情

    ① 新管理規約に何の説明もなしに民法548条を掲載した件
    ② 公益費を全別荘一律170%値上げを提示し、後日140%に訂正し行使している件
    ③ 管理内容が別荘地の価値を上げるような活動になっていない件
    ④ 道路越境樹木等の処置がタイムリーに行われていない件
    ⑤ 危険枯れ木等の伐採が管理されていない件
    ⑥ 土地のみの区画が除草されてなくて、火災等の危険ありの件
    等が上げられます。

    その他

  • B地区下部の元終末処理場あとに、除草材および伐採樹木等を一時捨て場とされており、その除草材や伐採樹木の処理費用は公益費で賄っておられるものと思います。
    もし共用部以外（エンゼルグループの持ち区画）の廃棄材もそこに集められているとしたら、各オーナーもそこを利用できるのではないでしょうか。
    （エンゼルグループの持ち区画は公益費は支払われていないため、本来は捨てられないのではないでしょうか）
    回答お願いします。

メンバーの個人情報はお伝えできませんので、個人宛へ回答いただく際は、当会事務局から回答をメンバーへ配布します。

2025年12月吉日
小松ヶ原オーナー有志の会
会長：加勢 光男
事務局長：葛和 聡
komatsugahara@gmai.com